구분소유적 공유관계(상호명의신탁)의 의의, 성립요건

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1. 구분소유적 공유관계(상호명의신탁)의 의의, 성립요건

가. 의의

1필지의 토지의 각 특정부분을 구분하여 소유하면서 편의상 분필등기를 하지 않고 전체 면적에

대한 공유지분등기를 해둔 경우 구분소유적 공유관계라 하고, 이 경우 소유 특정부분에 대한 타인의 공유지분은 타인에 대한 상호명의신탁으로 본다.

각자가 대외적으로는 공유자이지만, 대내적으로는 특정부분의 단독소유자가 되는 셈이다.

(1) 수인이 일필의 토지를 각 위치 특정하여 일부씩 매수하고 공유지분 이전등기를 한 경우의

법률관계(=상호명의신탁)

수인이 일필의 토지를 각 위치 특정하여 그 일부씩 매수하고 편의상 그 소유권이전등기만은

공유지분 이전등기를 경료한 경우에는, 관계 당사자 내부관계에 있어서는 각 특정매수 부분의 소유권을 취득하고, 각 공유지분등기는 각자 특정 매수한

부분에 관하여 각 상호 명의신탁하고 있는 것이다(대법원 1980.12.9. 선고 79다634 전원합의체판결).

(2) 공유자 간에 공유물분할 약정이 있는 경우의 소유형태(=구분소유적 공유관계)

공유자 간 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 자신의 소유로 분할된 각 부분을 특정하여

점유·사용하여 온 경우, 공유자들의 소유형태는 구분소유적 공유관계라 할 것이므로, 그 중 1인이 특정하여 소유하고 있는 부분에 관한 타 공유자

명의의 지분소유권이전등기는 명의신탁등기이다(대법원 1997. 3. 28. 선고 96다56139 판결).

나. 성립요건

(1) 1필지 토지의 특정부분의 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정

또는 의사의 합치가 있어야 된다.

구분소유적 공유관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로

하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있고, 공유자들 사이에 그 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 각자의 소유로 분할된 부분을 특정하여

각자 점유·사용하여 온 경우에도 구분소유적 공유관계가 성립할 수 있지만, 공유자들 사이에서 특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로

귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 여지가 없는 것이다(대법원 2005. 4. 29. 선고

2004다71409 판결).

구분소유적 공유관계의 성립에 있어 1필지의 토지의 일부에 관한 특정 매매와 그에 대한 등기로서

공유지분이전등기를 마친 사실이 있으면 통상 각 구분소유 부분에 대한 상호명의신탁의 합의가 존재하는 것으로 볼 수 있을 것이지만, 그 경우에도 그

토지의 위치와 면적을 특정하여 매수함으로써 이를 구분소유한다고 하는 기본적 사실관계에 관해서는 서로 의사의 합치가 있어야만 한다(대법원

2009.3.26. 선고 2008다44313 판결).

(2) 건물의 경우, 분리하여 구분소유의 대상이 될 수 있게끔 시설되어 구분소유에 적합한

상태로 존재해야 된다.

시장건물 1층의 67호 점포 11평 내에 원고가 분양받았다고 주장하는 5.5평이 나머지

5.5평과 분리하여 구분소유의 대상이 될 수 있게끔 시설되지 아니하여 구분소유에 적합한 상태로 존재하지 아니한 경우 그러한 상태에서 점포의

집합체인 건물에 관하여 전체로서 1동의 등기가 되고 원고가 건물 전체면적에 대한 위 5.5평의 비율에 따른 공유지분이전등기를 받았다고 한들

하나의 구분소유의 목적이 된 11평의 점포 중 특정부분 5.5평의 구분소유권을 취득한다고 보기 어렵고, 또한 구분소유의 대상이 될 수 있을 만한

점포의 집합체인 건물을 전체로서 1동의 건물로 등기를 하고 각 구분소유자 전원이 그 구분소유물의 용적의 비율에 따라 지분권이전등기를 마쳤다면

그들 내부관계에서는 각 특정 매수부분의 소유권을 취득하고 서로 지분등기를 명의신탁하였다고 볼 수 있을 여지가 있으나 아직 구분소유자의 일부만이

지분권이전등기를 받고 그 등기가 실제의 구분소유와 들어맞지 않게 될 염려가 있는 경우에는 그 지분권이전등기를 가지고 특정한 구분소유물에 대한

등기로 보아주기 어렵다고 할 것이다(대법원 1990.7.13. 선고 90다카4027 판결).

2. 구분소유적 공유관계(상호명의신탁)의 법률관계

가. 대내적 관계

각 특정부분을 배타적, 독점적으로 사용하며 나머지 부분에 대한 사용, 수익권은 행사하지

못한다.

각 특정부분을 다른 공유자의 동의를 얻을 필요 없이 독자적으로 처분할 수 있다.

지분비율은 각 특정부분의 면적비율이며, 각 특정부분의 매수가액비율이 아니다.

나. 대외적 관계

1필지 전체에 대한 공유지분권자이다. 따라서 만약 토지가 수용되면 지분비율로 보상을 받게

된다.

제3자의 불법점유에 대하여는 각 구분소유자가 보존행위로서 단독으로 전체에 대한 방해배제를

청구할 수 있다.

제3자가 특정부분을 불법점유하는 경우 지분비율에 의한 부당이득반환을 청구할 수는 있으나, 직접

점유사용권을 주장할 수도 없고 수탁자를 대위하여 주장할 수도 없다.

3. 구분소유적 공유관계(상호명의신탁)의 처분

1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그

구분소유자의 공유로 등기하는 이른바 구분소유적 공유관계에 있어서, 각 구분소유적 공유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우 중에는 구분소유의

목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정 부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우와 등기부의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한

공유지분으로서 처분하는 경우가 있을 수 있고, 이 중 전자의 경우에는 그 제3자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계되나, 후자의 경우에는

제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸한다. 이는 경매에서도 마찬가지이므로, 전자에 해당하기 위하여는

집행법원이 공유지분이 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그에 따라 최저경매가격을 정한 후 경매를 실시하여야 하며, 그러한

사정이 없는 경우에는 1필지에 관한 공유자의 지분에 대한 경매목적물은 원칙적으로 1필지 전체에 대한 공유지분이라고 봄이 상당하다(대법원

2008.2.15. 선고 2006다68810,68827 판결).

가. 특정부분의 처분

(1) 상호명의신탁관계의 승계

서로 특정부분을 구분소유하면서 상호명의신탁관계로 공유등기를 경료한 경우에 있어서 각

구분소유자들 상호간의 지분이전은 특별한 사정이 없는 한 명의수탁자의 지위를 승계하는 것이라고 보는 것이 타당하다(대법원 1992.5.26. 선고

91다27952 판결).

토지의 각 특정 부분을 구분하여 소유하면서 상호명의신탁으로 공유등기를 거친 경우 그 토지가

분할되면 분할된 각 토지에 종전토지의 공유등기가 전사되어 상호명의신탁관계가 그대로 존속되고, 구분소유적 공유관계에 있어서 각 공유자 상호간에는

각자의 특정 구분부분을 자유롭게 처분함에 서로 동의하고 있다고 볼 수 있으므로, 공유자 각자는 자신의 특정 구분부분을 단독으로 처분하고 이에

해당하는 공유지분등기를 자유로이 이전할 수 있다(대법원 2009.10.15. 선고 2007다83632 판결).

1필의 토지의 일부를 특정하여 양도받고 편의상 그 전체에 관하여 공유지분등기를 경료한 경우에는

상호 명의신탁에 의한 수탁자의 등기로서 유효하고, 위 특정부분이 전전 양도되고 그에 따라 공유지분등기도 전전 경료되면 위와 같이 상호 명의신탁한

지위도 전전 승계 되어 최초의 양도인과 위 특정부분의 최후의 양수인과의 사이에 명의신탁 관계가 성립한다 할 것이다(대법원 1990.6.26.

선고 88다카14366 판결).

(2) 토지 처분으로 인한 법정지상권 성립

원고와 피고가 1필지의 대지를 공동으로 매수하여 같은 평수로 사실상 분할한 다음 각자 자기의

돈으로 자기 몫의 대지 위에 건물을 신축하여 점유하여 왔다면 비록 위 대지가 등기부상으로는 원·피고 사이의 공유로 되어 있다 하더라도 그 대지의

소유관계는 처음부터 구분소유적 공유관계에 있다 할 것이고, 따라서 피고 소유의 건물과 그 대지는 원고와의 내부관계에 있어서 피고의 단독소유로

되었다 할 것이므로 피고는 그 후 이 사건 대지의 피고지분만을 경락취득한 원고에 대하여 그 소유의 위 건물을 위한 관습상의 법정지상권을

취득하였다고 할 것이다(대법원 1990.6.26. 선고 89다카24094 판결).

나. 지분의 처분

상호명의신탁에 의한 수탁자의 등기로서 1필지 전체에 관하여 공유지분등기를 경료한 경우

외부관계에 있어서는 1필지 전체에 관하여 적법한 공유관계가 성립되어 그 공유지분이전등기는 1필지 전부에 유효하게 이전될 수 있다(대법원

1993.6.8. 선고 92다18634 판결).

다. 분필(토지분할)된 각 필지의 운명 - 상호독립적

토지의 각 특정부분을 구분하여 소유하면서 상호명의신탁으로 공유등기를 해둔 경우에 있어서 그

토지가 분할되면 분할된 각 토지에 종전토지의 공유등기가 전사되어 상호명의신탁관계가 그대로 존속되는 것이고, 분할된 토지의 한쪽 토지에 대한

등기가 중복등기로서 말소됨으로써 그 토지에 관한 상호명의신탁관계가 소멸되었다고 하여도 나머지 분할토지에 관한 명의신탁관계가 당연히 소멸되는 것은

아니라고 보아야 할 것이다(대법원 1993.4.27. 선고 92다42460,42477 판결).

토지의 각 특정부분을 구분하여 소유하면서 상호명의신탁으로 공유등기를 거친 경우에 있어서 그

토지가 분할되면 분할된 각 토지에 종전토지의 공유등기가 전사되어 상호명의신탁관계가 그대로 존속되는 것이고, 분할된 토지 중 한쪽 토지에

공유등기명의자 중 일부의 구분소유부분이 포함되어 있고 그 토지가 제3자에게 양도됨으로써 그 토지에 관한 상호명의신탁관계가 소멸되었다고 하여도,

특정인의 구분소유하에 있는 나머지 분할토지에 관한 다른 공유등기명의자 앞으로의 명의신탁관계가 당연히 소멸되는 것은 아니다(대법원

1992.5.26. 선고 91다27952 판결).

라. 환지

(1) 환지 후에도 구분소유적 공유관계는 그대로 유지된다고 보는 경우

상호명의신탁등기가 되어 있는 이른바 구분소유적 공유관계에 있는 토지가 환지된 경우에, 종전의

상호명의신탁관계는 환지처분에 의하여 종료되고 종전의 토지에 상응하는 비율로 종전의 소유자들이 환지에 대하여 순수한 공유지분을 취득하게 되는 것이

원칙이라고 할 것이지만, 환지 후에도 공유자들 사이에서 환지된 토지 중 일부씩을 각 특정 소유하여 그 부분에 대하여 상호명의신탁관계에 있다고 할

수 있거나 공유자들 상호 간에 묵시적으로 각 종전의 사용상태를 그대로 유지, 사용·수익하기로 합의하였다고 보이는 등의 특별한 사정이 있다면 환지

후에도 구분소유적 공유관계는 그대로 유지된다고 보아야 한다(대법원 2006.9.28. 선고 2004다53050 판결).

상호명의신탁 등기가 되어 있는 이른바 구분소유적 공유관계에 있는 토지가 환지된 경우에는,

특별한 사정이 없는 한 환지가 제자리 환지이고 위치 및 지형이 별로 변경이 됨이 없이 종전 토지의 위치와 지형을 유지하고 있다고 하여도, 종전의

상호명의신탁 관계는 환지처분에 의하여 종료되고 종전의 토지에 상응하는 비율로 종전의 소유자들이 환지에 대하여 순수한 공유지분을 취득하게 되는

것에 불과하다고 할 것이나, 환지 후에도 공유자들이 환지 중 일부분을 각 특정 소유하여 그 부분에 대하여 상호명의신탁 관계에 있다고 할 수

있거나 공유자들 상호간에 묵시적으로 각 종전의 사용 상태를 그대로 유지, 사용·수익하기로 하였다는 등의 특별한 사정이 있다면 환지 후에도

구분소유적 공유관계는 그대로 유지된다고 보아야 한다(대법원 2005. 3. 11. 선고 2002다60207 판결).

(2) 환지예정지의 토지 일부씩을 위치특정하여 불하(분배)받고 대금완납(상환완료)한 경우

귀속재산에 대한 환지예정지의 토지 일부씩을 위치특정하여 불하받은 자들은 그 불하대금을

완납함으로써 환지 전체에 대한 일반적인 공유지분을 취득하는 것이 아니고 각기 점용 중인 환지예정지의 특정부분의 구분소유적인 소유권을 취득하게

된다 할 것이다(대법원 1991.8.27. 선고 91다3703 판결).

환지예정지를 경작하던 자들이 구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호 농지법

부칙 제2조로 폐지)의 시행으로 환지예정지의 일부를 각 위치 특정하여 분배받아 상환을 완료하면 그 수분배자들은 비록 당해 특정 부분의 면적비율에

따른 지분소유권이전등기를 경료하였다 하더라도 환지예정지 전체에 대한 공유지분을 취득하는 것이 아니라 각기 분배받아 점유중인 환지예정지의 특정

부분의 구분소유적인 소유권을 취득하였다가 그 후 환지예정지대로 환지확정되는 경우 그 특정 부분에 대한 소유권을 확정적으로 취득하게 된다 할

것이고, 이 경우 수분배자들 및 그 전전양수인 등 공유자들 사이에는 상호명의신탁관계가 성립한다(대법원 2000. 3. 14. 선고

98다46778 판결).

(3) 비환지된 경우

구분소유적 공유관계에 있는 토지가 그 면적이 감평됨과 아울러 위치와 지형이 현저히 다른

3필지의 토지로 비환지된 경우, 종전 소유자들 중 일부에 대하여는 그 점유하고 있던 면적과 일치하는 지적의 구획번호 소재 토지가 환지예정지로

지정되었고 그 후 위 토지에 대한 비환지처분이 확정된 후 위 소유자들이 이를 사실상 점유하였다거나, 종전 소유자 중 일부는 그 환지된 토지의

일부를 특정하여 매도하였다는 사실만으로는, 종전 토지의 소유자들 사이에 환지처분 이후에도 환지된 토지 중 일부씩을 각 특정 소유하기로 하여

상호명의신탁관계를 유지하기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고는 인정할 수 없다(대법원 1999. 1. 15. 선고 98다8950 판결).

토지구획정리사업 시행자가 구분소유적 공유관계에 있는 토지를 그 점유자들의 각 특정 점유 부분의

형상에 따라 토지대장상 여러 필지의 토지로 분할한 다음, 다시 그 점유자들의 의견을 들어 그 각 점유하는 부분별로 제자리환지가 아닌 비환지처분을

하여 같은 수의 필지로 분할하고, 그에 따라 그 점유자들이 환지 전에 각자가 점유하고 있던 부분에 대응하는 환지 후의 각 특정 필지의 토지를

각자가 단독으로 점유하여 왔다면, 그 점유자들 사이에는 환지 후의 각 토지에 관한 지분이전등기를 상호 명의신탁 관계로 유지하려는 명시적 또는

묵시적인 합의가 있었다고 봄이 상당하다고 한 사례(대법원 1995.7.14. 선고 95다7437 판결).

비환지 : 토지구획정리사업이 완료하여 환지처분할 때에는 환지기준에 따라야 하는데 그 기준은

종전의 토지 및 환지의 위치·지목·면적·토질·수리이용상황·환경 기타의 사정을 고려하여 합리적으로 정하여야 한다. 따라서 대로변상가인 종전의

토지를 주택가로 지정한다든지 종전에 산인 토지를 대로변상가로 지정하는 일은 원칙적으로 금지되나 공공시설 설치를 위하여 불가피한 경우만 가능하다.

이와 같은 환지기준에 어긋난 환지를 비환지라고 한다.

(4) 수인의 구분소유적 공유관계에 있는 토지가 제자리환지되어 그 면적·위치에 변동이 생긴

경우, 종전의 소유자들의 토지 소유관계

수인이 한 필지의 토지 중 특정 부분을 각각 매수하였으나 한 필지 전체에 관하여 매수 평수

비율로 공유지분이전등기를 하고 있어 그 특정 부분 이외의 부분에 관한 등기는 상호 명의신탁관계에 있는 이른바 구분소유적 공유관계에 있는 토지가

제자리환지된 경우에, 환지로 인하여 종전 토지 전체의 지적, 모양 및 위치에 변동이 생긴다면 환지 후에도 종전 토지의 특정 소유 부분이 그

지적, 모양 및 위치 그대로 특정된다고 볼 수 없으므로, 그 공유자들 사이에 환지된 토지 중 일부씩을 각 특정 소유하기로 하여 상호

명의신탁관계를 유지하기로 하였다는 특별한 사정이 없는 한 종전의 토지에 상응하는 비율로 종전의 소유자들이 환지에 대하여 공유지분을 취득하게

된다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다2880 판결).

마. 공유지분에 설정된 담보권의 실행

상호명의신탁관계에서의 공유지분등기는 특정부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로, 그

공유지분에 설정된 근저당권의 실행에 의하여 공유지분을 취득한 경락인도 그 구분소유적 공유지분을 그대로 승계취득하는 것이다(대법원

2006.9.28. 선고 2004다53050 판결). - 2006다68810,68827 비교 검토

4. 구분소유적 공유관계(상호명의신탁)의 해소

각 특정부분 단위로 토지분할 후 명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권확인 또는 지분이전등기를

청구할 것이며, 공유물분할청구는 할 수 없다.

가. 상호명의신탁관계에서 공유물분할청구는 할 수 없다.

공유물분할청구는 공유자의 일방이 그 공유지분권에 터잡아서 하는 것이므로, 공유지분권을 주장하지

아니하고 목적물의 특정 부분을 소유한다고 주장하는 자는 그 부분에 대하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자를 상대로 하여 그 특정 부분에

대한 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구하면 되고, 이에 갈음하여 공유물분할청구를 할 수는 없다(대법원 1996. 2.

23. 선고 95다8430 판결).

토지에 관하여 상호명의신탁관계가 성립한 경우 공유지분등기명의자 일방이 토지의 공유자임을 전제로

공유물분할을 청구할 수 없다(대법원 1992.12.8. 선고 91다44216 판결).

부동산의 특정부분을 증여받고 그 부동산에 대하여 공동명의로 소유권등기를 마친 수인의 수증자들의

공유물분할청구 가부(소극)(대법원 1985.9.24. 선고 85다카451,452 판결).

나. 구분소유적 공유관계가 해소되는 경우 공유지분권자 상호간의 지분이전등기의무는 그 이행상

견련관계에 있다.

구분소유적 공유관계가 해소되는 경우 공유지분권자 상호간의 지분이전등기의무는 그 이행상

견련관계에 있다고 봄이 공평의 관념 및 신의칙에 부합하고, 또한 각 공유지분권자는 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한

지분소유권이전등기의무를 지므로, 그 구분소유권 공유관계를 표상하는 공유지분에 근저당권설정등기 또는 압류, 가압류등기가 경료되어 있는 경우에는 그

공유지분권자로서는 그러한 각 등기도 말소하여 완전한 지분소유권이전등기를 해 주어야 한다. 따라서 구분소유적 공유관계가 해소되는 경우 쌍방의

지분소유권이전등기의무와 아울러 그러한 근저당권설정등기 등의 말소의무 또한 동시이행의 관계에 있다. 그리고 구분소유적 공유관계에서 어느 일방이 그

명의신탁을 해지하고 지분소유권이전등기를 구함에 대하여 상대방이 자기에 대한 지분소유권이전등기 절차의 이행이 동시에 이행되어야 한다고 항변하는

경우, 그 동시이행의 항변에는 특별한 사정이 없는 한 명의신탁 해지의 의사표시가 포함되어 있다고 보아야 한다(대법원 2008.6.26. 선고

2004다32992 판결).

5. 구분소유적 공유관계와 취득시효

토지 소유자가 토지의 특정한 일부분을 타인에게 매도하면서 등기부상으로는 전체 토지의 일부

지분에 관한 소유권이전등기를 경료해 준 경우에 매도 대상에서 제외된 나머지 특정 부분을 계속 점유한다고 하더라도 이는 자기 소유의 토지를

점유하는 것이어서 취득시효의 기초가 되는 점유라고 할 수 없고, 이는 토지의 특정한 일부분을 매수한 자가 등기부상으로는 전체 토지의 일부 지분에

관한 소유권이전등기를 경료받고 매수 대상인 그 특정 부분을 점유하는 경우에도 마찬가지일 것이다(대법원 2009.10.15. 선고

2007다83632 판결).

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